Инвестиционный потенциал офисов

В Москве растет инвестиционный спрос на офисы. Текущая экономическая ситуация заставила приспосабливаться к новым условиям как инвесторов, так и девелоперов. Первые после отмены льготной ипотеки стали активно интересоваться альтернативными инструментами сохранения денег и все чаще выходят в офисный сегмент. Вторые устремились за новым трендом — даже те, кто раньше строил только жилье, пробуют себя в коммерческом сегменте.

После ухода западных компаний в 2022-м вакансия в бизнес-центрах Москвы достигла 12,5%. С тех пор показатель сократился вдвое — спрос формировали отечественные компании из банковской и IT-сферы, а также госкорпорации. Сейчас вакансия в высококлассных офисах (классов от Prime до В-) составляет минимальные 6,2%. В центрах деловой активности свободных площадей класса А и вовсе практически не осталось: 1,7% свободно в «Москва-Сити», 2,3% — внутри Садового кольца.

Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшей перспективе ни существующее предложение, ни новое строительство не смогут удовлетворить имеющийся спрос на рынке. Большая часть объектов продается еще на этапе строительства. Например, на сентябрь порядка 70% площадей, подлежащих вводу в 2024 году, уже реализовано. При этом половина имеющейся вакансии — малоликвидные лоты, не уходящие с рынка уже более года.

Спрос частных инвесторов в офисном сегменте растет год от года. В 2022 году в бюджете до 500 млн руб. на московском офисном рынке было заключено 392 сделки на 28 млрд руб., то в 2023-м — уже 608 сделок на 48 млрд, а за восемь месяцев 2024 года — 706 сделок на 38 млрд руб.

Заметив интерес инвесторов, девелоперы бизнес-центров идут навстречу потенциальным покупателям и уменьшают нарезку, благодаря чему даже в БЦ класса А и выше можно приобрести лоты по цене, сопоставимой со стоимостью квартир среднего сегмента — начиная от 15 млн руб. Самые ходовые лоты — 50-200 кв. м в развитых деловых локациях.

Выбор в пользу офисов инвесторы объясняют более высокой доходностью. Даже сейчас, когда арендные ставки на рынке жилья существенно выросли, доходность от сдачи квартир обычно не превышает 5-6% годовых. Вложения в офисы класса А обеспечивают доходность до 12%. Неудивительно, что наметилась новая тенденция: инвесторы покупают офисные помещения.

Важно отметить, что даже при увеличенных ставках по банковским депозитам опытные инвесторы не торопятся нести все средства в банки. Доходность депозитов всегда ограничена временным периодом, а ставка постоянно двигается, к тому же нужно заплатить налог на вклады. Недвижимость — это более надежный и стабильный актив, где рост цены метра прогнозируем.

Строящиеся офисные проекты — продукт высшего качества, который будет востребован в долгосрочной перспективе.

В 15% офисов застройщик выполнит отделку. В условиях постоянного удорожания стройматериалов и рабочей силы офисы с ремонтом пользуются наибольшим спросом среди арендаторов. Как правило, те, кто на начальном этапе предпочел лот без отделки, впоследствии делают ремонтные работы, чтобы окупить вложения еще быстрее.

При выборе инвестиционного офиса также важно обратить внимание на инженерные системы бизнес-центра и его инфраструктурное наполнение: от них зависит комфорт конечных пользователей, а значит, и спрос.

Источник: rbc.ru